نظریه مشورتی

گروه یک وحدت رویه

رشته راه و ساختمان و نقشه برداری

کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران

در خصوص ارزیابی املاک


ارزش کل ملک (D) شامل سه سرفصل می باشد: ارزش عرصه (A) و ارزش اعیان (ابنیه و مستحدثات) (B) و ارزش امتیازات (C)  
بنابراین ارزش کل ملک برابر است با جمع سه سرفصل یعنی D=A+B+C
ارزش امتیازات در صورت وجود و حسب شرایط به تشخیص کارشناس و رعایت جوانب امر قابلیت اضافه شدن به ارزش بندهای عرصه (A) و اعیان (B) را دارد.
شایان ذکر است، امتیازات دارای هویت مستقل می باشند که می¬تواند شامل موارد ذیل باشد: C1 = ارزش امتیاز کاربری و پهنه بندی ملاک عمل طبق طرحهای شهری و روستائی برابر عرف محل C2 = ارزش مجوزها و حقوق مکتسبه C3 = ارزش افزوده ایجاد شده C4 = ارزش انشعابات C5 = ارزش تجاری (سرقفلی،  حق کسب یا پیشه یا تجارت) C6 = ارزش سایر کاربری¬ها و امتیازات حسب مورد
تفکیک عرصه و اعیان املاک بر حسب نوع مالکیت با توجه به شرایط به شرح ذیل پیشنهاد می گردد:
🔲 مالکیت توأم عرصه و اعیان و امتیازات در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام عرصه، اعیان و امتیازات منفرداً یا به طور مشاعی توأم باشند (به طوریکه یکی از سه سر فصل فوق به یک شخص حقیقی یا حقوقی و سرفصل دیگر به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر تعلق نداشته باشد.) حسب درخواست متقاضی و بر حسب شرایط ارزش¬های سرفصل ها به شرح ذیل است: ۱- ارزش عرصه (A) ارزش عرصه با لحاظ امتیاز قابلیت ساخت طبق طرح¬های شهری و روستائی (کاربری و پهنه بندی ملاک عمل = C1)می باشد. ٢- ارزش اعیان (B) ارزش اعیان (استهلاک پذیر) ارزش بنای موجود برای ساخت با در نظر گرفتن استهلاک ایجاد شده می باشد. ٣-ارزش امتیازات (C)  شامل C2 لغایت C6 می باشد.
▪️حسب درخواست بانکها، موسسات مالی اعتباری، بورس و یا امور بیمه ای و افزایش سرمایه: در این حالت ارزش عرصه و امتیازات متعلقه A+جمعC6+ C5+ C2 + C3 + C4 یکجا و تحت عنوان استهلاک ناپذیر آورده می¬شود.لازم به ذکر است امتیاز C1 در A لحاظ است. ارزش اعیان (B) تحت عنوان اعیان استهلاک پذیر معادل بند ۲ فوق است.

 ▪️ثمنیه اعیانی (قانون ارث قدیم) در این حالت ارزش اعیان کل شامل ارزش اعیان + کلیه امتیازات C2 لغایت C6 می باشد.
🔲 مالکیت مجزای عرصه یا اعیان و یا امتیازات به هر نحو در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام یکی از سرفصل¬های عرصه، اعیان و امتیازات متعلق به اشخاص متفاوت است و عرصه دارای سند مجزا و اعیان نیز دارای سند مجزای دیگر است، بر حسب شرایط ارزشهای سرفصل ها به شرح ذیل است:  ۱- ارزش عرصه (A) ارزش سهم عرصه در این حالت حداکثر ۳۰ درصد ارزش کل ملک (D) می باشد. ٢- ارزش اعیان (B) ارزش سهم اعیان که شامل امتیازات نیز میباشد حداقل ۷۰ درصد از ارزش کل ملک (D) می شود.
🔲 املاک وقفی در این حالت ارزش سهم دارنده اعیان و امتیازات ضمن رعایت مفاد قرارداد حداقل ۷۰ درصد ارزش کل (D) می باشد و مابقی سهم عرصه خواهد بود. تبصره-اعیان در املاک اوقافی شامل بنا، امتیازات و حق استیفای منافع از عرصه وقفی نیز می باشد.
🔲 املاکی که سرقفلی آنها به غیر واگذار شده است در خصوص واحدهای تجاری که سرقفلی آنها واگذار شده است، ارزش ملکیت در یک ردیف اعلام و ارزش امتیاز سرقفلی نیز در ردیف دیگر و سایر امتیازات احتمالی حسب تشخیص کارشناس اعلام می گردد.
🔲 تعیین ارزش اشجار حق زارعانه و امثالهم از موضوع این نظر مشورتی خارج است.
مصوبات حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها می¬تواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسی¬های لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نماید. این نظر مشورتی در تاریخ ۱۴۰۱/۱۲/۰۲ در سه صفحه به تصویب اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان متشکل از فریدون معظمی، محمد تجملی، امیر علی فامیلی، اکبر پسندیده، هادی سقط فروش، علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی با موضوع ارزیابی انواع زمین¬های غیر مزروعی و زمین¬های واقع در طرح ها رسید.